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开发商的基金算盘提升收益率产业协同试验

发布时间:2019-10-13 06:42:55

  开发商的基金算盘:提升收益率+产业协同试验

  中国的地产基金发展不过短短十余年时间,管理规模已经达到数千亿元。目前,在地产行业银行信贷融资越来越困难而信托等渠道融资成本越来越高的情况下,越来越多的房地产公司倾向于成立自己的房地产基金。

  和当年企业主要为募资而成立房地产私募基金不同,如今开发商更看重的是,使用房地产私募基金是否能够提升公司的盈利能力。以极低的自有资金比重实现高额净利润,进而取得超过行业平均值的净资产收益率,这当然是一种理想的状况,但同时,行业低迷带来的风险也如影随形。如何做好地产基金的运营与风控,是摆在地产商和基金管理者面前的一道难题。

  保利地产2013年年报显示,公司投资的主要房地产基金信保基金管理的账面资产价值只有2.24亿元,但当年的投资收益却达1.07亿元,投资收益超过40%;此外,保利地产2013年的摊薄净资产收益率为20.76%,远远高于行业11%的平均净资产收益率。

  亿翰智库上市公司房地产研究中心副主任张化东说,通过利用私募基金,开发商的平均负债杠杆可以提高将近一倍。随着负债杠杆的提升,房地产企业的净资产收益率也能得到大幅提高。

  克而瑞研究分析师朱一鸣说,股权类的私募基金还会带给开发商代建、开发管理、资产管理等业务的收益,类似铁狮门的模式,最高甚至可以达到40%的净资产收益率。

  在行业平均毛利率已降至30%左右之时,超过30%的净资产收益率,显然能大大提升公司在资本市场上的竞争力,而这对公司之后的募资、扩张都将至关重要。

  利用基金提升盈利能力

  2002年,当万科、万通、建业等公司发起成立中城联盟投资管理公司时,他们也许并未想到,有一天公司的地产基金管理规模能超过千亿元。根据《中国企业家》的报道,上述公司成立一年半时,公司募集的资金只有1500万美元。

  十多年后的今天,朗诗、保利、金地等公司管理的基金规模已经达到数十亿甚至数百亿元,复星地产控股有限公司的资产管理规模更是达到千亿元。同时,越来越多的房地产公司倾向于成立自己的房地产基金。

  和当年企业主要为募资而成立房地产私募基金不同,如今开发商更看重的是,使用房地产私募基金是否能够提升公司的盈利能力。

  据克而瑞分析师朱一鸣介绍,以美国的铁狮门为案例,房地产私募基金对该公司净资产收益率提升的帮助较大。一是实现了小股操盘,以极低的自有资金比重实现高额净利润,进而取得超过行业平均值的净资产收益率;二是向私募基金的投资者收取项目管理费、代建费以及资产管理费。

  就目前而言,前者的意义更为重大。据上海易居房地产研究院发布的数据,今年一季度开发商自筹资金占开发资金总规模接近40%。对此,亿翰智库上市公司研究中心副主任张化东说,利用私募基金,开发商可以解决10%~20%的资金需求。

  保利年报充分显示出地产基金模式所能达到的规模。根据公司年报,保利在信保基金的权益只有2亿多元,但信保基金的资金规模却达到了40多亿元。

  除此之外,代建、开发管理以及资产管理业务带来的收益虽然不算高,也有可观的毛利。根据张化东的介绍,仅资产管理业务就可以获得2%左右的提成,而代建的收益则可以达到销售总金额的8%,开发管理业务的收益也能达到项目总销售收入的5%左右。这些收入无疑大大弥补了房企因为行业毛利下滑而带来的损失。

  房地产基金试验领域广泛

  虽然理论上房地产私募基金能够提升企业的经营杠杆,使开发商的净资产收益率大幅提升,但是,《每日经济》发现,绝大多数房地产企业的净资产收益率并没有因成立并管理大规模的地产基金而大幅增长。

  为此采访了金地集团相关负责人,他告诉,房地产基金管理作为独立的公司,不会并入到集团的年报里,而募集的资金中虽然有一部分被用于金地旗下的项目,但也有资金运用到其他房地产公司项目。

  对于上述说法,兰德咨询总裁宋延庆告诉,目前房地产基金对于开发商来说,更大的意义是产业协同试验,并不指望借助基金给房地产公司带来可观的利润。

  此前调查了解到,目前开发商在房地产基金试验的领域非常广泛,并不只是涉及房地产开发。

  办公空间提供商蜂巢办公空间的相关人士就表示,目前在服务式办公领域,有一部分投资商就是出自专业的房地产基金。据他介绍,服务式办公室的收益也像房地产基金一样由多个部分组成。除了传统的租金收益外,还有金融服务、行政服务配套服务等收益。

  同样,房地产并购类型的基金,也是开发商目前正在尝试的一种类型。以金地为例,其尝试的低成本夹层基金就可以用来并购项目股权。

  除此之外,还有部分地产公司通过旧改项目成立的有限合伙公司,为地方城市建设提供融资平台的案例。

  宋延庆说,这些基金对开发商更大的意义不只是提升业绩,还在于通过基金试验,完成由开发商向金融投资商的转型。

  风险控制

  地产基金或现局部兑付危机系统性风险发生概率小

  自2010年起出现爆发式增长的房地产基金,今年将迎来第一道坎。

  随着今年以来房地产市场持续下行,给房地产基金带来巨大的兑付压力。但调查发现,经过数年野蛮成长,越来越多的大型地产私募基金公司建立了多重风险控制体系,包括股权质押、全程财务监控、母公司担保等。

  新城控股高级副总裁欧阳捷向表示,虽然今年房地产市场降温会给不少房地产基金带来压力,甚至可能出现局部的兑付危机,但整个行业出现系统性危机的可能性比较小,优质的房地产基金反而有望借助此次调控脱颖而出。

  部分风控要求高于信托

  日前,位于广州南沙区的住宅项目南沙一品完成了项目交接,项目实际控制人从广东创鸿集团换成中山市通大房地产有限公司,主导此次交易的正是项目的合作基金德信资本。

  南沙一品是广东创鸿集团在南沙打造的一个综合体项目,2013年创鸿集团与德信资本合作推出德信创鸿房地产投资基金,基金总募集规模为3亿元,基准投资日为2013年8月28日,投资期限为24个月。

  然而,去年11月,创鸿集团有限公司董事长黄鸿明因涉嫌行贿被广东省人民检察院依法刑事拘留,受此影响,当时在售的南沙一品随后停止项目的所有宣传。

  突如其来的危机,正是考验基金风控能力的机会。根据双方的合作协议,基金直接持有项目公司100%股权,项目公司公章、财务章、银行账户等均由基金管理人德信资本监管,即基金方拥有对标的项目的独立开发权、处置权。为此,德信资本与项目方多次交锋,最终说服其引入战略投资方对项目做整体并购。

  德信资本董事长陈义枫告诉,经过反复甄选,德信资本挑选了中山市通大集团作为项目的并购合作方。6月上旬,通大集团顺利完成项目交接,并重新派遣施工队推进项目的顺利开展,德信创鸿房地产投资基金更名为德信通大南沙房地产项目投资基金,最终化解了潜在的危机。

  德信资本南沙项目的案例并非孤例。欧阳捷告诉,根据我所接触的情况看,地产基金的风控能力并不像外界所想象的那么差。他说,大多数地产私募基金在投资前会对项目进行详细评估,对项目公司拥有绝对控股权,项目的开发过程中会派驻管理团队进行全程监控,财务章、法人章由基金公司亲自管理,销售回款中绝大部分由基金支配,这些措施杜绝了大多数内部风险的发生。

  陈义枫向表示,地产基金的募资门槛看似比信托公司低,但不能就简单认为地产基金的风险一定比信托公司高。地产基金对于风控的要求,某些方面甚至高于信托和其他金融机构。

  系统性风险发生概率小

  不可否认,市场转冷是否会导致房地产基金陷入兑付危机成为业界关注的焦点。

  欧阳捷认为,房地产基金行业也许会出现局部的兑付危机,但是行业出现系统性风险的可能性很小。一方面,虽然房地产市场较去年出现明显下滑,但如果与前几年的市场状况比较其实并不差;另一方面,主流房企业绩大多数仍然在增长或者持平,销售大幅衰退的企业极少,这说明在行业内占主导地位的大型房企并不存在生存危机,由于这些房企普遍拥有自己的房地产基金,这批地产基金从目前来看并不存在危机。

  不过,与大型房企相比,由于大量的中小型房企缺乏融资渠道,所以局部风险可能出现在这类型房地产基金上。

  陈义枫透露,如果项目出现滞销,基金拥有决定权,要求开发商降价销售,尽快回笼资金以保障投资者利益。

  欧阳捷表示,即便是中小型房企出现经营危机,它们也可以通过向主流房企出售项目甚至公司股权完成自救,这是地产基金乐于看到的。欧阳捷说,相较于牌照类金融机构,地产基金行业没有严格的准入门槛,所以目前可谓是鱼龙混杂。但在这次的市场洗礼下,优秀的地产私募基金有望脱颖而出,真正危险的应该那些规模较小、缺乏有效风控制度的机构。

  典型案例

  万通立体城市首笔基金完成兑付4道关口防范风险

  风险控制能力是考验地产基金运营的最关键因素。在这方面,万通对立体城市的投资基金的风控措施值得同行借鉴。

  立体城市这样大体量的项目,早在2011年,万通联手多家机构发行了规模为18亿元的立体之城发展基金,而这只基金也正值到期兑付之时。首个立体城市与地产基金合作的成功与否也将直接影响接下来万通计划打造的多个立体城市项目。

  对于这笔基金的最新状况,北京万通立体之城投资有限公司总经理郝杰斌7月3日在接受采访时表示,目前该基金的部分A类投资已经按照投资合伙协议的要求,在约定的时间内完成了兑付,接下来B类投资者仍然是基金合伙人。

  立体城市项目进入了快速建设和发展期,我们也将用之后项目运作中产生的收益为基金投资人带来预期甚至超出预期的优良收益。郝杰斌对此说道。

  立体城的轻资产运营模式

  轻资产模式一直是万通地产提出要坚持的发展方向,来自万通方面的解释称,所谓轻资产,便是从公司在拿地前夕就引入战略合作伙伴,实现股权合作,共同开发。这样既可以降低自有资金的投入,同时还可以转让大部分股权,并享受土地溢价。

  万通地产主管商用物业的副总经理汪庆宏此前表示,万通地产正在筹建万通房地产开发股权投资基金,主要投资于房地产项目的开发阶段,投资项目多位于国内一二线城市,部分三线城市高流动性的项目也在范围之内。

  以基金为核心的轻资产模式已经逐渐覆盖了万通地产现有的全部商用物业。但对于体量较小的项目来说,开发周期可控,回款速度自然也较快,基金的引入无疑会进一步优化资金状况。真正考验其运作能力的是周期较长的大体量项目,最具代表性的则是万通立体城市。

  按照冯仑最初的设想,立体城市的建造地被划定在廊坊、西安、温州等城市。目前,位于西咸的立体城市项目已于2013年7月26日正式开工。

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